L'immobilier est l'un des domaines où la fiscalité est la plus complexe et où les choix structurels ont des conséquences durables sur votre patrimoine. Entre le régime LMNP et LMP, la SCI à l'IR ou à l'IS, le régime micro-foncier et le réel, les possibilités d'optimisation sont nombreuses, mais les erreurs le sont aussi. Un expert-comptable spécialisé en immobilier peut vous faire économiser des sommes très significatives sur la durée totale de votre investissement.
Hashtag Finance accompagne les investisseurs immobiliers, les marchands de biens, les agents et les promoteurs à Paris. Nous maîtrisons les spécificités fiscales et comptables de chaque type d'opération immobilière, et nous structurons nos conseils pour maximiser la rentabilité nette de vos investissements sur le long terme. Notre approche intègre systématiquement la dimension patrimoniale globale, pas seulement l'aspect comptable annuel.
Les enjeux comptables spécifiques à l'immobilier
La fiscalité immobilière est une matière dense et en constante évolution législative. Le choix entre le régime LMNP au réel et le régime micro-BIC, par exemple, peut sembler purement technique, mais il conditionne votre niveau d'imposition de manière très concrète sur 10 ou 20 ans. Avec le régime réel, vous pouvez amortir le bien, déduire les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété, les travaux, et dans certains cas générer un déficit imputable sur votre revenu global. Sans suivi comptable rigoureux et spécialisé, ces avantages fiscaux considérables sont perdus.
La distinction entre SCI à l'IR et SCI à l'IS est une décision structurante souvent irréversible. L'IS permet d'amortir le bien et de lisser la fiscalité annuelle, mais complique la sortie des fonds pour les associés et peut déclencher une plus-value professionnelle lourde à la cession. L'IR offre une plus-value privée avec abattements pour durée de détention, mais ne permet pas l'amortissement. Seul un expert-comptable qui connaît votre situation globale, vos projets et votre horizon d'investissement peut vous recommander la bonne option au bon moment.
Les marchands de biens et les promoteurs immobiliers font face à des règles comptables encore plus spécifiques, notamment l'obligation de comptabiliser les opérations immobilières selon la méthode de l'avancement des travaux plutôt qu'à l'achèvement. La TVA immobilière, applicable aux transactions portant sur des immeubles neufs ou sur des terrains à bâtir, obéit à des règles distinctes de la TVA de droit commun et nécessite une maîtrise particulière. Les erreurs dans ce domaine peuvent entraîner des rappels de TVA significatifs lors d'un contrôle fiscal, avec des pénalités qui peuvent être lourdes pour une entreprise dont les marges sont calculées au plus près.
Ce que nous faisons pour les investisseurs immobiliers
Optimisation fiscale LMNP et LMP
Nous prenons en charge l'intégralité de votre comptabilité LMNP au régime réel : saisie des recettes locatives, calcul des amortissements par composant (structure, toiture, installations), déduction de toutes les charges déductibles, production de la liasse fiscale 2031 et report des déficits. Notre objectif est de minimiser votre base imposable chaque année tout en restant dans un cadre fiscal rigoureux et documenté.
Pour les investisseurs en location meublée avec plusieurs biens, nous construisons une stratégie d'amortissement globale qui optimise votre situation sur l'ensemble du portefeuille et anticipe les implications lors d'une éventuelle cession. Cette vision d'ensemble est l'une des valeurs ajoutées les plus importantes de notre accompagnement.
Création et gestion de SCI
Nous vous accompagnons dans la création de votre SCI : choix du régime fiscal (IR ou IS) adapté à votre situation, rédaction des statuts, immatriculation, ouverture du compte bancaire dédié, mise en place de la comptabilité. Nous gérons ensuite la comptabilité annuelle de la SCI, les déclarations fiscales selon le régime retenu, les assemblées générales statutaires et le suivi du registre des décisions des associés.
En cas d'évolution de votre situation patrimoniale ou familiale, nous vous conseillons sur les options de transformation, d'apport en société ou de cession de parts sociales, avec une analyse préalable des impacts fiscaux pour chaque associé.
Accompagnement des marchands de biens
La comptabilité des marchands de biens suit des règles spécifiques qui la distinguent radicalement de l'investisseur locatif classique. Les biens achetés pour la revente sont des stocks, pas des immobilisations. La TVA sur marge s'applique dans certaines situations. La gestion du stock immobilier, le calcul du coût de revient par opération (prix d'acquisition, travaux, frais d'acte, impôts, coûts financiers), et la déclaration des résultats nécessitent une expertise pointue.
Nous produisons un suivi opération par opération, pour que vous ayez une visibilité précise sur la rentabilité de chaque programme, le cash investi et le cash récupéré à la revente. Cette transparence sur la rentabilité réelle est indispensable pour piloter votre activité de marchand de biens avec rigueur.
Déclarations fiscales et optimisation patrimoniale
Nous gérons l'ensemble de vos obligations fiscales liées à l'immobilier : déclarations de revenus fonciers, déclarations BIC pour la location meublée, Impôt sur la Fortune Immobilière si vous y êtes soumis, déclarations des SCI. Nous établissons chaque année un bilan patrimonial global pour identifier les optimisations possibles : démembrement de propriété, pacte Dutreil, donation-cession, arbitrage entre biens détenus en direct et via une structure sociétaire.
Cette vision d'ensemble est la clé d'une gestion patrimoniale efficace sur le long terme. Nous coordonnons régulièrement notre accompagnement avec votre notaire et, si nécessaire, avec un conseiller en gestion de patrimoine pour vous offrir une cohérence globale de votre stratégie.
Accompagnement à la cession
La cession d'un bien immobilier ou de parts de société immobilière génère des plus-values dont le traitement fiscal varie considérablement selon votre situation. Nous calculons l'impact fiscal de chaque scénario de cession, nous vous conseillons sur le timing optimal et sur les mécanismes d'exonération éventuellement applicables.
Une préparation sérieuse de la cession, entamée plusieurs années avant l'opération, peut réduire significativement votre facture fiscale. Les décisions prises à la dernière minute dans ce domaine sont rarement optimales.
Pourquoi choisir Hashtag Finance ?
L'immobilier parisien est un marché unique en Europe, avec ses propres règles, ses propres dynamiques et ses propres risques. Nous accompagnons régulièrement des investisseurs qui gèrent des portefeuilles de plusieurs millions d'euros d'actifs immobiliers dans la capitale. Cette expérience accumulée nous a permis de développer des modèles d'analyse et des outils de pilotage patrimonial que nous mettons à disposition de tous nos clients, quelle que soit la taille de leur investissement. Notre objectif est toujours le même : maximiser la rentabilité nette de long terme de votre patrimoine immobilier, en minimisant la charge fiscale et en préservant la liquidité de vos actifs quand vous en avez besoin.
L'immobilier est au coeur de nombreuses stratégies patrimoniales de nos clients parisiens. Nous avons développé une expertise réelle sur les montages LMNP, les structures SCI, les opérations de marchands de biens et la fiscalité des plus-values immobilières. Nos conseils sont construits avec une vision à long terme, en intégrant les objectifs personnels et familiaux de chaque client dans une stratégie cohérente.
Notre cabinet, situé dans le 8ème arrondissement de Paris, est un point de convergence entre expertise comptable, fiscale et patrimoniale. Nous travaillons régulièrement avec des notaires et des avocats fiscalistes pour vous offrir un accompagnement global et cohérent sur vos opérations immobilières.
Parlons de votre patrimoine immobilier
Investisseur, marchand de biens ou professionnel de l'immobilier, votre situation mérite une analyse sur mesure. Prenons le temps de l'étudier ensemble.
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